مقدمة
ينظم القانون رقم 11-04 المؤرخ في 17 فبراير 2011 نشاط الترقية العقارية في الجزائر، واضعاً إطاراً قانونياً يهدف لحماية المكتتبين وضمان إتمام المشاريع العقارية وتحديد التزامات المرقين العقاريين بشكل دقيق.
التمييز بين عقد حفظ الحق والبيع على التصاميم
ينبغي عدم استعمال عقد حفظ الحق وعقد البيع على التصاميم كمسمّيين لآلية واحدة؛ فلكل منهما نظام مستقل في القانون 11-04 والمرسوم التنفيذي 13-431:
- عقد حفظ الحق (Contrat de réservation): يلتزم المرقي بموجبه بتسليم عقار محدد للمستفيد عند إنجازه. يمكن أن يدفع المستفيد تسبيقاً لا يتجاوز 20% من سعر البيع، ويودع هذا التسبيق في حساب مفتوح باسم المستفيد لدى صندوق ضمان عمليات الترقية العقارية (FGCMPI). ولا يُعامل هذا التسبيق كدفعة مباشرة حرة للمرقي؛ وتحدد النصوص النموذجية وشروطها كيفية تحريره.
- عقد البيع على التصاميم (VSP): ينقل للمكتتب الحقوق على الأرض وملكية البناء تدريجياً بحسب تقدم الأشغال، ويلتزم المشتري بدفع السعر وفق مراحل الإنجاز. وبموجب المادة 3 من المرسوم التنفيذي 13-431، توزع الدفعات القصوى على النحو الآتي: 20% عند التوقيع، 15% عند إنجاز الأساسات، 35% عند إنجاز الأشغال الكبرى بما فيها العزل والقواطع، 25% عند إتمام جميع الأشغال والربط بالشبكات والتهيئة الخارجية، و5% عند تحرير محضر الحيازة.
- صندوق الضمان FGCMPI: يجب التحقق من الضمان الخاص بالمشروع ومن الحساب المخصص للتسبيقات، لا الاكتفاء بمعلومة عامة عن انتساب المرقي.
مهم: سقف 20% يخص التسبيق في عقد حفظ الحق، أما نسب 20/15/35/25/5 فتخص جدول دفع سعر البيع على التصاميم وفق تقدم الأشغال. لا يجوز نقل نظام أحد العقدين إلى الآخر.
التزامات المرقي العقاري
- الحصول على الاعتماد والقيد في الجدول الوطني للمرقين.
- الالتزام بدفتر الشروط التقني والمساحات المصرح بها في رخصة البناء.
- عدم مطالبة المكتتب بمبالغ خارج جدول الدفعات المرتبط بنسب الإنجاز الفعلي.
خدمات وروابط ذات صلة
- لمزيد من التفاصيل، اقرأ مقالنا حول البيع على التصاميم بوهران.
- تعرف على كافة خدمات العقود التوثيقية.
خلاصة وتنبيه إرشادي
هذا المقال للإعلام والتوجيه العام فقط. تنبيه: يمنع القانون 11-04 صراحة استلام مبالغ مالية من المكتتبين خارج الأطر التوثيقية والمصرفية المقررة. يُوصى بالتحقق من "شهادة الضمان الخاصة بالمشروع" قبل توقيع أي عقد أو دفع أي تسبيق.