مقدمة
يُعد التصريح بفائض القيمة الناتج عن التنازل عن العقارات من الالتزامات الجبائية الهامة في التشريع الجزائري، وهو إجراء يهدف إلى إخضاع الأرباح المحققة من عملية البيع للضريبة على الدخل الإجمالي (IRG).
الالتزام الجبائي وفائض القيمة
ينشأ الالتزام باكتتاب التصريح بفائض القيمة فور إبرام عقد البيع التوثيقي. ويشمل هذا الالتزام العقارات بمختلف أنواعها (سكنات، محلات، أراضٍ) ما لم تكن مستفيدة من إعفاءات قانونية محددة.
احتساب فائض القيمة
يُحسب الفائض مبدئياً على أساس الفارق بين ثمن التنازل الفعلي وثمن التملك الأصلي مضافاً إليه المصاريف المقبولة قانوناً.
تنبيه: هذه التقديرات أولية، ويبقى الاختصاص الحصري في التقييم الجبائي للمصالح الضريبية.
قواعد خاصة في احتساب القيمة وفق تحديثات 2026
- إذا تعذر تحديد ثمن الاقتناء أو قيمة الإنشاء، كالعقارات القديمة أو الناتجة عن تقسيمات إرثية أو سندات لا تتضمن الثمن، تعتمد الإدارة قيمة اقتناء أو إنشاء جزافية تساوي 40% من ثمن البيع لأغراض حساب فائض القيمة، وفق المادة 78 من قانون الضرائب المباشرة والرسوم المماثلة كما عدلتها المادة 9 من قانون المالية لسنة 2026.
- إذا كان العقار ناتجاً عن هبة أو ميراث، تحل القيمة التجارية للعقار بتاريخ الهبة أو الميراث محل ثمن الاقتناء عند حساب فائض القيمة.
- يمكن خصم حقوق التسجيل ومصاريف الاقتناء والصيانة والتحسين المثبتة قانوناً، في الحدود والشروط التي تقررها المادة 78، وبسقف لا يتجاوز 30% من ثمن الاقتناء أو قيمة الإنشاء. وعند اعتماد القيمة الجزافية 40% لا تضاف هذه المصاريف مرة أخرى.
الإجراءات والآجال لدى قباضة الضرائب
يجب إيداع استمارة التصريح G17 ودفع الرسوم في أجل أقصاه 30 يوماً من تاريخ تحرير عقد البيع التوثيقي لدى قباضة الضرائب المختصة.
- المعدل العام: يخضع فائض القيمة لضريبة IRG بمعدل 15%.
- تخفيض مدة الحيازة: يستفيد الدخل الخاضع للضريبة من تخفيض قدره 5% عن كل سنة ابتداءً من السنة الثالثة من تاريخ حيازة العقار، في حدود سقف أقصاه 50%.
- السكن الرئيسي الوحيد: لا يعني بيع المسكن الرئيسي إعفاءً عاماً وكاملاً من الضريبة. وفق إرشادات المديرية العامة للضرائب، قد يستفيد البائع — إذا استوفى الشروط — من تخفيض بنسبة 50% على الضريبة المتعلقة بفائض قيمة التنازل عن السكن الرئيسي الوحيد، وليس من إعفاء مطلق لكل عمليات بيع السكن. تتحقق المصالح الضريبية من الشروط في الملف. يُطلب التصريح وجوباً حتى في حال عدم تحقق فائض قيمة خاضع للضريبة.
الوثائق والخطوات الأساسية
- تحضير الملفات المطلوبة وفق طبيعة العقار.
- استخدام دليل الاستمارات الرسمية لاستخراج مسودة تصريح ج 17 قبل الإيداع.
- التوجه لقباضة الضرائب لإتمام التصريح ودفع المستحقات.
دور الموثق
يقوم الموثق بتحرير عقد البيع التوثيقي وتوجيه الأطراف للوفاء بالتزاماتهم الجبائية، لكنه لا يحل محل مصالح الضرائب في حساب الضريبة النهائية.
خلاصة وتنبيه هام
المعلومات الواردة هنا إرشادية فقط. تنبيه: قد تختلف المعاملة الجبائية حسب طبيعة العقار (ترقية عقارية، إرث، هبة، إلخ). يُرجى مراجعة موثقك المعتمد أو التقرب مباشرة من قباضة الضرائب المختصة للحصول على الاستشارة القانونية الدقيقة المرتبطة بوضعيتك.