Introduction
La déclaration de la plus-value résultant de la cession d'immeubles est une obligation fiscale majeure dans la législation algérienne, visant à soumettre les profits réalisés lors de la vente à l'Impôt sur le Revenu Global (IRG).
Obligations fiscales et plus-value
L'obligation de souscrire une déclaration de plus-value naît dès la conclusion de l'acte de vente notarié. Elle concerne les cessions de biens immobiliers (logements, terrains, locaux) sauf exonérations prévues par la loi.
Calcul de la plus-value
La plus-value est calculée sur la base de la différence entre le prix de cession réel et le prix d'acquisition initial majoré des frais autorisés.
Note : Ces estimations sont indicatives, l'évaluation finale et la détermination de la base imposable relèvent de la compétence exclusive de l'administration fiscale.
Règles particulières de calcul — mise à jour 2026
- Lorsqu'il est impossible de déterminer le prix d'acquisition ou la valeur de création (bien ancien, partage successoral, titre sans indication du prix, etc.), la valeur d'acquisition ou de création est fixée forfaitairement à 40 % du prix de cession pour le calcul de la plus-value, conformément à l'article 78 du CIDTA modifié par l'article 9 de la loi de finances pour 2026.
- Lorsque le bien cédé provient d'une donation ou d'une succession, la valeur vénale du bien à la date de la donation ou de la succession se substitue au prix d'acquisition.
- Les droits d'enregistrement ainsi que les frais d'acquisition, d'entretien et d'amélioration justifiés peuvent être pris en compte dans les conditions de l'article 78, dans la limite de 30 % du prix d'acquisition ou de la valeur de création. En cas d'application du forfait de 40 %, ces frais ne sont pas ajoutés une seconde fois.
Procédures et délais
La déclaration G17 doit impérativement être déposée et l'impôt acquitté dans un délai de 30 jours à compter de la date de l'acte de vente notarié.
- Taux applicable : La plus-value immobilière est imposée au taux de 15% (IRG).
- Abattement pour durée de détention : Un abattement de 5 % par an s’applique à compter de la troisième année de détention, dans la limite d’un plafond de 50 %.
- Habitation principale unique : La cession de l'habitation principale n'est pas, en elle-même, une exonération générale et totale. Selon les indications de la Direction générale des impôts, le cédant qui remplit les conditions peut bénéficier d'un abattement de 50 % de l'impôt dû sur la plus-value de cession de l'unique habitation principale, et non d'une exonération automatique de toute vente de logement. L'administration fiscale vérifie ces conditions au dossier. La déclaration est obligatoire même en l'absence de plus-value taxable.
Démarches principales
- Préparer le dossier selon la nature du bien.
- Utiliser le guide des formulaires officiels pour préparer une ébauche de déclaration G17 avant le dépôt.
- Se présenter à la recette des impôts pour finaliser la déclaration et le paiement.
Rôle du notaire
Le notaire rédige l'acte de vente, informe les parties de leurs obligations fiscales et les oriente vers l'administration fiscale compétente. Il ne se substitue toutefois pas aux services fiscaux pour le calcul définitif ou la perception de l'impôt.
Conclusion et note importante
Ces informations sont purement indicatives. Note : Le régime fiscal peut varier selon l'origine du bien (acquisition, héritage, donation). Pour une étude précise liée à votre situation immobilière, consultez votre notaire ou adressez-vous directement à l'administration fiscale compétente.