Introduction
La loi n° 11-04 du 17 février 2011 régit l'activité de promotion immobilière en Algérie. Elle fixe un cadre légal strict visant à protéger les souscripteurs, sécuriser la réalisation des projets immobiliers et définir les obligations des promoteurs.
Distinguer le contrat de réservation et la vente sur plans
Le contrat de réservation et le contrat de vente sur plans relèvent de mécanismes distincts prévus par la loi n° 11-04 et le décret exécutif n° 13-431 :
- Contrat de réservation : le promoteur s'engage à livrer au réservataire un bien déterminé à son achèvement. Le réservataire peut verser une avance qui ne dépasse pas 20 % du prix de vente. Cette avance est hébergée dans un compte ouvert au nom du réservataire auprès du FGCMPI; elle ne doit pas être présentée comme un versement libre directement acquis au promoteur.
- Vente sur plans (VSP) : le contrat consacre le transfert des droits sur le sol et de la propriété des constructions au fur et à mesure de leur réalisation. Le prix est payé selon l'avancement des travaux. L'article 3 du décret exécutif n° 13-431 fixe les limites suivantes : 20 % à la signature, 15 % à l'achèvement des fondations, 35 % à l'achèvement du gros œuvre (y compris étanchéité et cloisons), 25 % à l'achèvement de tous les corps d'état et des raccordements/aménagements extérieurs, puis 5 % lors du procès-verbal de prise de possession.
- FGCMPI : il faut vérifier la garantie afférente au projet et le compte de réservation concerné, et non se contenter de l'affiliation générale du promoteur.
À retenir : le plafond de 20 % concerne l'avance dans le contrat de réservation; les tranches 20/15/35/25/5 concernent le paiement du prix d'une VSP selon l'avancement des travaux. Ces deux mécanismes ne doivent pas être confondus.
Rôle du notaire
Le notaire vérifie les titres fonciers du terrain, la validité du permis de construire, l'agrément du promoteur ainsi que l'attestation de garantie du FGCMPI avant la signature des contrats.
Liens utiles
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Avertissement légal
Cet article est fourni à titre strictement informatif. Il ne remplace pas une consultation notariale personnalisée ou l'examen des textes légaux et réglementaires en vigueur.